Avgiftshöjning i bostadsrättsföreningen: så förklarar ni den för medlemmarna

Oktober och november är budgettid i de flesta föreningar med kalenderår. Det är då styrelsen ser att räntorna, fjärrvärmen och försäkringen tillsammans har ätit upp marginalen, och att avgiften behöver höjas från den 1 januari. Själva beslutet är sällan det svåra. Det svåra är att förklara det.

I de flesta föreningar är det styrelsen som fastställer årsavgiften, enligt stadgarna. Medlemmarna har alltså oftast inget formellt beslut att fatta, men de har all rätt att förstå varför, och en höjning som har förklarats väl skapar betydligt mindre oro än en som bara aviseras.

Räkna fram behovet post för post

Dela upp budgeten i löpande drift, räntor och sparande till underhåll. Då blir det tydligt var ökningen kommer ifrån. Ett förenklat exempel för en förening med 48 lägenheter och årsavgifter på 3 744 000 kr:

Höjningen blir 9,2 procent. För en lägenhet med en månadsavgift på 5 200 kr innebär det ungefär 480 kr mer i månaden. Sparandet ökar till 1,2 miljoner kronor, vilket är vad underhållsplanen i snitt kräver de kommande åren.

En stor höjning eller flera mindre

Många styrelser har dragit sig för att höja i flera år och sedan tvingats till en stor höjning på en gång. Det slår hårt mot hushållen och syns i nyckeltalen när lägenheter säljs. Ett jämnare alternativ är att följa kostnadsutvecklingen med mindre höjningar varje år och att visa en prognos för de kommande tre åren i samband med budgeten. Medlemmarna kan planera sin egen ekonomi, och nästa styrelse slipper ärva ett uppdämt behov.

Börja med varför, inte med beloppet

Ett utskick som börjar med att styrelsen har beslutat att höja avgiften med 9,2 procent läses som ett besked utan förklaring. Börja i stället med vad som har hänt. Räntan på ett av föreningens lån steg från 2,1 till 3,4 procent när det lades om i september, fjärrvärmebolaget höjer priset med 7 procent och underhållsplanen visar att fönstren ska målas om 2028. Sedan kommer höjningen i procent, och sist vad den betyder per lägenhet.

Visa vad det blir per lägenhet

Medlemmarna räknar inte i procent, de räknar i kronor per månad. Skicka med en tabell med ny avgift per lägenhetsstorlek, eller låt var och en se sin egen nya avgift. Förklara också vad som inte ändras, till exempel att el och vatten fortsätter att debiteras efter förbrukning som tidigare.

Tänk på dem som bor ensamma i en stor lägenhet eller har små marginaler. Skriv vart man kan vända sig om höjningen gör det svårt att betala, och att styrelsen hellre vill höra det tidigt än få en obetald avi i februari.

Förbered svaren på de vanliga invändningarna

Två frågor kommer nästan alltid: varför föreningen höjer när det står pengar i underhållsfonden, och varför man sparar i stället för att amortera. Ha svaren förberedda. Underhållsfonden är en reservering inom det egna kapitalet, inte ett eget bankkonto, och pengarna behövs för de åtgärder som underhållsplanen visar. Om amortering kontra sparande: visa hur sparande per kvm och räntekänslighet ser ut före och efter höjningen. Då blir det tydligt att höjningen handlar om att hålla föreningen stabil och inte om att bygga upp ett överskott.

Tidpunkt och formalia

Ge medlemmarna besked i god tid, gärna minst en månad före den första avin med den nya avgiften. Kontrollera i stadgarna om det finns särskilda regler för hur årsavgiften fastställs och meddelas. För in beslutet i styrelseprotokollet tillsammans med den budget som ligger till grund, så kan nästa styrelse se varför nivån valdes.

I Kelvo Nest ligger budget och underhållsplan i samma verktyg som avierna, och varje rad på avin visar hur beloppet är uträknat. Informationen om höjningen kan skickas ut översatt till varje boendes språk. Kom igång här.