Ekonomi
Nyckeltalen i årsredovisningen: vad de visar och hur ni förklarar dem
Nyckeltal i brf:ens årsredovisning: årsavgift per kvm, skuldsättning, sparande per kvm, räntekänslighet och energikostnad. Så läser och förklarar styrelsen dem.
4 min läsning
När stämman är över och den nya årsredovisningen ligger ute börjar mäklare, spekulanter och banker läsa den. De flesta hoppar direkt till nyckeltalen i förvaltningsberättelsen. För räkenskapsår som börjar efter 2022 kräver årsredovisningslagen att bostadsrättsföreningar redovisar fem nyckeltal, och Bokföringsnämnden har gett ut allmänna råd om hur de ska räknas fram.
Det har gjort föreningar jämförbara på riktigt. Det har också gjort att en enskild siffra kan påverka vad en lägenhet säljs för. Styrelsen behöver därför förstå nyckeltalen minst lika väl som köparna gör, och kunna förklara dem.
De fem obligatoriska nyckeltalen
| Nyckeltal | Vad det mäter | Exempel |
|---|---|---|
| Årsavgift per kvm | Årsavgifterna delat med ytan som är upplåten med bostadsrätt | 780 kr/kvm |
| Skuldsättning per kvm | Räntebärande skulder delat med ytan upplåten med bostadsrätt och hyresrätt | 6 200 kr/kvm |
| Sparande per kvm | Vad som blir över av årets resultat för framtida underhåll och amortering | 190 kr/kvm |
| Räntekänslighet | Hur många procent årsavgifterna skulle behöva höjas om räntan steg en procentenhet | 8 % |
| Energikostnad per kvm | Föreningens kostnader för värme, el och vatten delat med ytan | 210 kr/kvm |
Utöver de fem redovisar många föreningar även skuldsättning per kvm bostadsrättsyta och årsavgifternas andel av rörelseintäkterna. Det senare visar hur beroende föreningen är av avgifterna jämfört med till exempel hyresintäkter från lokaler och parkering.
Sparande per kvm säger mest om avgiften
Sparandet visar ungefär vad föreningen får över varje år när kostnader för avskrivningar och planerat underhåll har lagts tillbaka. Det är alltså det som finns att lägga på framtida renoveringar eller amortering. Av alla nyckeltal är det sparandet som bäst visar om avgiften ligger på en hållbar nivå. Ett lågt sparande flera år i rad betyder att nästa stambyte eller takbyte antingen måste lånas till eller betalas med en kraftig avgiftshöjning.
Det finns ingen officiell gräns för vad som är tillräckligt. Jämför i stället med vad er egen underhållsplan kräver. Visar planen att ni behöver 1,2 miljoner kronor om året i snitt de kommande 30 åren och bostadsytan är 4 800 kvm, behöver sparandet ligga runt 250 kr/kvm för att planen ska gå ihop utan nya lån. I exemplet ovan saknas alltså ungefär 60 kr/kvm, eller knappt 290 000 kr om året.
Räntekänsligheten visar risken i lånen
Räntekänsligheten räknas fram som en procent av de räntebärande skulderna delat med årets årsavgifter. I exemplet är skulderna knappt 30 miljoner kronor och årsavgifterna 3,7 miljoner, vilket ger ungefär 8 procent. En räntehöjning med en procentenhet skulle alltså kräva en avgiftshöjning på cirka 8 procent för att resultatet ska bli oförändrat.
En hög räntekänslighet är inte farlig i sig om lånen har spridda bindningstider och föreningen har ett bra sparande. Men den visar hur mycket avgiften påverkas när lånen ska läggas om. Ange gärna i förvaltningsberättelsen hur stor del av lånen som förfaller de närmaste två åren, så får läsaren sammanhanget.
Skriv en förklaring till varje stor förändring
Ett nyckeltal utan text blir lätt feltolkat. Sparandet kan ha sjunkit för att ni gjorde en stor fasadrenovering som kostnadsfördes direkt. Energikostnaden kan ha stigit trots lägre förbrukning för att elpriset var högt under vintern. Skuldsättningen kan ha ökat för att ni tog ett lån till ett stambyte som förlänger husets livslängd med femtio år. Skriv en eller två meningar om varje större förändring. Mäklare citerar ofta förvaltningsberättelsen rakt av, och då vill ni att förklaringen följer med.
Visa också nyckeltalen för flera år bredvid varandra. De flesta förvaltare redovisar dem för fyra eller fem år i en flerårsöversikt. En enskild siffra säger lite, men en trend där sparandet sjunker tre år i rad samtidigt som skuldsättningen ökar säger mycket, och det är den bilden en kunnig köpare letar efter.
Använd nyckeltalen när budgeten tas fram
Nyckeltalen är inte bara en efterhandsredovisning. När styrelsen arbetar med nästa års budget i höst, räkna fram vad sparande per kvm och räntekänslighet blir med den avgift ni föreslår. Om sparandet hamnar långt under det underhållsplanen kräver är det en tydlig signal om att avgiften behöver ses över. Det är också lättare att förklara en höjning för medlemmarna med ett nyckeltal som stöd än med en allmän känsla av att det behövs.
Kelvo Nest samlar budget, en tioårig underhållsplan och underhållsfonden per lägenhet i samma verktyg, så att siffrorna bakom nyckeltalen finns till hands hela året. Se priserna eller skapa ett konto.